Pick up 1住宅ローン減税を活用した住宅ローンの組み方!!

現在日本の金利状況は、預金金利・国債金利・住宅ローンの金利等過去最低水準で推移しています。住宅購入時の頭金については、多い方がいいと思いがちかもしれませんが、実はそうとは限りません。現在の低金利と住宅ローン減税を活用すれば「頭金は少なく、住宅ローンを多く」した方がお得になる場合があります。賢い頭金の決め方・ローンの組み方をご紹介いたします。

住宅ローン減税の内容(令和4年度税制改正後)

住宅ローンを組むと、年末ローン残高の0.7%が所得税から控除(還付)されます。ただし、控除の上限や要件があります。


《新築住宅・買取再販》

【令和4年・5年入居】 住宅借入金等の年末残高限度額 控除期間 最大控除額(期間の合計)
《長期優良住宅・低炭素住宅》 5,000万円 13年 455万
《ZEH水準省エネ住宅》 4,500万円 13年 409.5万
《省エネ基準適合住宅》 4,000万円 13年 364万
《その他の住宅》 3,000万円 13年 273万
【令和6年・7年入居】 住宅借入金等の年末残高限度額 控除期間 最大控除額(期間の合計)
《長期優良住宅・低炭素住宅》 4,500万円 13年 409.5万
《ZEH水準省エネ住宅》 3,500万円 13年 318.5万
《省エネ基準適合住宅》 3,000万円 13年 273万
《その他の住宅》 2,000万円※ 10年 140万

※令和5年までに新築の建築確認が行われた場合

《中古住宅》

【令和4年~7年入居】 住宅借入金等の年末残高限度額 控除期間 最大控除額(期間の合計)
《長期優良住宅・低炭素住宅》 3,000万円 10年 210万
《ZEH水準省エネ住宅》 3,000万円 10年 210万
《省エネ基準適合住宅》 2,000万円 10年 140万

◎住宅ローン控除適用の主な要件

新築住宅の床面積:登記簿上50㎡以上(令和5年以前に建築確認を受けたものは40㎡以上に緩和※合計所得金額1,000万円以下の者に限る。)

自己居住用部分:床面積の2分の1以上が自己の居住の用に供されていること

借入期間:返済期間10年以上

所得:適用年分の合計所得金額が2,000万円以内であること

中古住宅は新耐震基準に適合している住宅の用に供する家屋(登記簿上の建築日付が昭和57年1月1日以降の家屋)であること。

※令和4年度税制改正後

活用事例

■家族構成:ご夫婦と子供1人の3人家族
■夫年収:800万円、税金:所得税45万円、住民税45万円
■物件価格:4,500万円+諸費用等
■物件種類:新築住宅(省エネ基準適合住宅)
■購入時期:令和4年
■住宅借入金等の年末残高限度額:4,000万円
■住宅購入資金:頭金500万円+諸費用分

上記予算通りで購入した場合

■頭金:500万円 + 諸費用 
■住宅ローン:4,000万円 変動金利0.4% 35年ローン
A:返済利息総額(繰上返済なし・金利変動なし):2,871,967円
C:住宅ローン控除額:2,383,800円
実質負担額(A-C)=488,167円

住宅ローン減税を活用した賢い頭金の割合とローンの組み方

■頭金:諸費用分のみ。10年後に約500万円を繰上返済する
■住宅ローン:4,500万円 変動金利0.4% 35年ローン
A:返済利息総額(繰上返済なし・金利変動なし):3,230,963円
B:10年後 約500万円繰上返済による利息軽減額:481,012円
C:住宅ローン控除額:2,626,300円
実質負担額(A-B-C)=123,651円

住宅ローン減税を活用した
賢い組み方
頭金あり 頭金なし
物件価格 4,500万 4,500万
頭金 500万 0万
住宅ローン 4,000万 4,500万
返済利息総額(A) 2,871,967 3,230,963
10年後に500万を繰上返済による利息軽減額(B) 481,012
住宅ローン控除総額(C) 2,383,800 2,626,300
実質負担額(A-B-C) 488,167 123,651
経済効果 364,516

※所得税から控除しきれない部分は住民税より控除適用。

頭金500万円をはじめに入れる場合と10年後に繰上返済をする場合とでは、住宅ローン控除もうまく活用でき364,516円の差がでます。

また、10年後に繰上返済予定の500万円については、手元に資金が残りますので10年間金融商品に預けて増やす事ができます。
万一の場合には団体信用生命保険に加入しているのでローンが免除になった状態で手元資金の500万円は残りますので保障面でもメリットがあります。

このシミュレーションでは、ローン金利は変わらない前提で計算していますが、今後金利が上昇した場合は結論が異なる場合があります。
今後の金利上昇リスクの対策として「①金利が上がったら繰上返済をする」「②金利上昇時に評価が上がりやすい金融商品を保有する」等を検討しておく必要があります。
将来のリスクも理解したうえでその際の対策を事前に考えておけば、現在の低金利と減税制度をうまく活用した賢いローンの組み方も安心して実行できるのではないでしょうか。

今回のシミュレーションはあくまで一例となりますので、固定金利で組む場合やペアローンを使える場合等、お客様の家族構成やライフプラン、収支、資産状況等を総合的に勘案して最適な住宅資金計画をアドバイスいたします。
まずはお気軽にご相談下さい。

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